Fonds propres
Qu'est-ce que l'équité dans l'immobilier?
L'équité est la
différence entre les valeurs d'une maison moins les dettes dues sur la
propriété. Les parties prenantes de l'immobilier locatif qui achètent à bon
escient et utilisent leur effet de levier de manière confidentielle peuvent
généralement conserver et accroître leur capital tout au long de leur période
de détention. Parfois, l'équité peut être négative. Cela se produit lorsque les
gens prennent des décisions d'achat pauvres ou émotionnelles, ou lorsque trop
d'adhérence est utilisée. Les éléments qui peuvent affecter la valeur de votre
propriété comprennent le type de prêt utilisé pour financer la maison, les taux
d'intérêt, l'acompte, la demande pour la propriété et le cercle normal du
marché immobilier.
Comment évaluer la valeur nette d'une propriété
Supposons qu’une partie
prenante achète une maison d’une juste valeur marchande de 150 000 $ à un
vendeur inspirant qui accepte de la vendre 140 000 $. Il finance l'achat avec
une hypothèque de 30 ans à 5% d'intérêt et met 20% de moins. La propriété a un
taux de valeur annuel de 3% pendant la période de détention de 5 ans par les
parties prenantes. À la fin des cinq ans, l'investisseur vend la propriété à la
valeur marchande actuelle de 173 891 $.
Qu'est-ce que le remboursement des capitaux propres?
Le rendement des Fonds
propres est communiqué en
pourcentage et mesure le rendement d'un bien immobilier par rapport à la valeur
nette du bien.
Par exemple, disons que
notre investisseur achète une propriété de 150 000 $ à la valeur marchande avec
un acompte de 20% et finance le reste. Si la propriété crée un flux de
trésorerie annuel net de 3600 $, le rendement des capitaux propres pour la
première année de possession serait:
•
ROE = Cash flow
net / Total des capitaux propres
•
Flux de
trésorerie net de 3 600 $ / capitaux propres de 30 000 $ provenant de l'acompte
= 12%
Le rendement des
capitaux propres peut également être mesuré sur plusieurs années. Après cinq
ans d'augmentation annuelle du loyer, de la valeur de la propriété et du
remboursement du principal avec des versements hypothécaires mensuels, le
rendement des capitaux propres des parties prenantes ressemblerait à ceci:
•
Flux de
trésorerie net de 4 200 $ (reflétant les augmentations annuelles des loyers) /
55 000 $ (combinaison de l'appréciation et de la réduction du capital) = 7, 6%
La raison pour laquelle
le rendement des capitaux propres est inférieur à celui de la première année
est que les capitaux propres augmentent plus rapidement que le loyer annuel. Ce
n’est sûrement pas une mauvaise chose, car l’investisseur a maintenant une
valeur nette de 55 000 $ à réinvestir tout en conservant son premier immeuble
locatif à liquidités.
Comment constituer votre capital
·
Une des façons
dont les acteurs de l'immobilier peuvent créer des fonds propres est de ne rien
faire en achetant et en conservant simplement à long terme. Mais la plupart des
propriétaires d'immeubles locatifs aiment augmenter leurs capitaux propres et
s'améliorer, car les capitaux propres croissent plus rapidement que les fonds
deviennent plus rapidement disponibles pour acheter plus de propriétés.
·
Il existe de
nombreuses stratégies utilisées par les acteurs de l'immobilier pour créer des
capitaux propres:
·
Déposer plus
d'argent, c'est presque comme avoir de l'argent à la banque. De plus,
l'augmentation des flux de trésorerie créée par un paiement hypothécaire
inférieur contribuera à augmenter le rendement global de l'investissement.
·
Une bonne
utilisation de tout ce flux de trésorerie supplémentaire est d'en utiliser
autant que possible pour faire une facture supplémentaire envers le principal.
Avant de faire cela, assurez-vous de vérifier auprès de votre prêteur que le
prêt dont vous disposez permet ce type de compensation.
·
Si vous ne
parvenez pas à rediriger tous vos flux de trésorerie supplémentaires vers le
remboursement du capital, une autre bonne stratégie de renforcement des
capitaux propres consiste à payer un peu plus chaque mois. Même 50 $ de plus
par mois peuvent rapidement s’additionner en réduisant le solde du capital du
prêt et en augmentant rapidement les capitaux propres.
·
Comme le note la
Réserve fédérale, les valeurs des logements respectent sur le long terme. Bien
qu'il puisse y avoir des cycles de baisse à court terme, plus la participation
des parties prenantes est longue, plus il y a de chances que l'équité augmente.
·
Tout, d'une
nouvelle couche de peinture, à la personnalisation des appareils
électroménagers, à l'amélioration de l'attrait des restrictions grâce à un
meilleur aménagement paysager et à l'ajout d'espace supplémentaire, peut
contribuer à augmenter progressivement les revenus de location et à ajouter à
la valeur de votre maison.
Pourquoi avoir des capitaux propres est essentiel
pour les investisseurs
De nombreux acteurs de
l’immobilier considèrent l’équité comme un «argent gratuit» qui est un
sous-produit de leur planification d’investissement et du cercle normal du
marché immobilier. Avoir des capitaux propres dans une propriété est important
pour plusieurs raisons:
•
Un type de prêt
garanti approprié par rapport aux capitaux propres d'une maison présente un
risque plus faible pour le prêteur et un taux d'intérêt plus bas pour les
emprunteurs.
•
L'équité peut
être encerclée en espèces et utilisée pour payer des réparations d'urgence ou
des améliorations de routine qui ajoutent de la valeur et augmentent les
loyers.
•
Lorsqu'une
propriété génère suffisamment de capitaux propres, les parties prenantes
peuvent puiser dans les capitaux propres et utiliser les fonds comme acompte
pour un autre bail unifamilial.
Prêt immobilier
Une avance sur la valeur nette d'une maison est
similaire à la souscription d'une deuxième hypothèque sur une maison. Les
banques autorisent normalement les emprunteurs à contracter un prêt maison Fonds propres égal
à environ 80% de la valeur nette du bien.
Structures d'investissement en actions
Les parties prenantes
investissent généralement aux côtés d'une société immobilière professionnelle
souvent appelée «sponsor» ou «opérateur» qui trouvera un projet pratique et
effectuera la tâche de gestion associée une fois le bien acquis. Une telle
organisation a généralement besoin d’autres investisseurs pour fournir une
partie du capital requis pour toute chance unique et ces investisseurs
partageront alors certains des avantages et des risques du projet. Bien que les
sociétés en commandite soient parfois utilisées, la plupart des dépenses
immobilières sont structurées à l'aide d'une organisation à responsabilité
limitée. Non seulement ces entités fournissent une responsabilité limitée aux
membres investisseurs, mais elles permettent également la «répercussion» de la
soustraction fiscale découlant de la propriété de biens immobiliers.
Avantage du financement immobilier
Les biens immobiliers
bien choisis se reconnaissent au fil du temps, généralement à un rythme qui
dépasse de loin l'élargissement annuel. Oui, il y a des corrections de marché
occasionnelles et les gens peuvent acheter le mauvais type de propriété au
mauvais moment. Mais j'ai trouvé qu'il y a toujours une chance d'acheter une
propriété de qualité à un prix réduit, d'apporter des améliorations pour
augmenter les capitaux propres et éventuellement de vendre pour un profit. C'est
le parallèle immobilier du cri du marché boursier pour acheter bas et vendre
haut. Et l'immobilier a toujours une valeur native. Un stock peut descendre à
zéro, mais une propriété est un bien visible qui aura toujours une valeur
dérivée à la fois du terrain brut et des améliorations apportées aux structures
du bâtiment attachées au sol.
Les avantages fiscaux
spéciaux de l'immobilier permettent aux parties prenantes d'accroître leur
patrimoine au fil du temps. Les revenus de location ne sont pas soumis à l'impôt
sur le travail indépendant et le gouvernement offre des avantages fiscaux aux
investisseurs immobiliers. Il s'agit notamment de la baisse et des taux
d'imposition nettement inférieurs sur les bénéfices à long terme. Et en
fonction de votre niveau de revenu et de votre classification en tant que
partie prenante ou professionnel de l'immobilier, il y a de fortes chances que
votre immeuble locatif vous donne un excédent de soustraction fiscale que vous
pouvez utiliser contre vos autres revenus. L'immobilier de location est une
entreprise, ce qui signifie que de nombreuses dépenses, telles que les frais de
déplacement pour vérifier vos propriétés, sont des coûts déductibles d'impôt
pour gérer votre entreprise. Les immeubles locatifs peuvent fournir un flux régulier
de revenu mensuel appelé flux de trésorerie. Il s'agit de l'argent
supplémentaire qui reste une fois que toutes les factures ont été payées. Une
fois votre propriété installée, les flux de trésorerie fournissent un revenu
mensuel continu qui est principalement passif, vous permettant de passer votre
temps à créer une entreprise, de passer du temps en famille ou de vous
réinstaller dans plus de biens immobiliers.
Vous pouvez utiliser le
pouvoir de l'effet de levier pour faire croître rapidement votre patrimoine
immobilier et faire progresser vos résultats en matière de création de
patrimoine. L'effet de levier est l'utilisation de capitaux empruntés pour
acheter et / ou augmenter le potentiel de retour sur investissement. L'effet de
levier, lorsqu'il est utilisé judicieusement pour minimiser les risques, est un
puissant avantage de l'investissement immobilier. En utilisant un prêt
conventionnel, vous pouvez acheter un immeuble de placement avec un acompte de
20%.
L'immobilier présente l'équité
Lorsque vous utilisez
judicieusement l'effet de levier, votre locataire achète essentiellement la
propriété pour vous. Les revenus de location remboursent votre prêt chaque mois
et constituent des capitaux propres pour vous. Lorsque vous achetez une
propriété locative avec une hypothèque, c'est votre locataire qui paie le
paiement hypothécaire, augmentant ainsi votre valeur nette chaque mois.
Considérez-le comme un compte d'épargne qui se développe spontanément sans que
vous déposiez de l'argent chaque mois.
Avantages
fiscaux
Les impôts sont l'une des dépenses massives pour quiconque, sans parler d'une société d'investissement immobilier. Cependant, il existe des moyens de lutter contre la perte d'argent en impôts avec l'immobilier. Les maisons de location, les appartements, les terrains inutilisés, les bâtiments commerciaux, les centres industriels, les centres commerciaux et les entrepôts offrent tous leur propre variante d'incitation fiscale. Dans le cas où vous emportez de l'argent pour conclure une transaction immobilière, vous devrez le rembourser avec intérêts. Cependant, chaque paiement vous rapproche également du remboursement de vos premiers paiements. Vous construisez simultanément des Fonds propres et de la richesse dans la même propriété.
Inconvénient des fonds propres immobiliers
Perte potentielle
Bien que le potentiel
de rendement étendu puisse être très attrayant, il est également important de
garder à l'esprit que les actionnaires peuvent également subir des pertes.
Prenons le même exemple d'un développeur qui emprunte 75 millions de dollars et
des fonds participatifs de 25 millions de dollars en capitaux propres pour
construire un complexe d'appartements. Si l'économie s'effondre et que la propriété
se vend pour seulement 90 millions de dollars, les actionnaires assumeront la
perte tandis que les investisseurs en dette seront remboursés intégralement.
L'immobilier a besoin d'argent
Bien que vous puissiez
acheter des actions à un prix au comptant minime, l'investissement immobilier a
besoin d'argent. Pour commencer, vous aurez besoin d'un acompte, des frais de
clôture et de l'argent pour réparer et mettre à jour la propriété afin de
maximiser les revenus de location. Et une fois que vous êtes propriétaire de la
propriété, il y aura des dépenses permanentes telles que les taxes foncières,
les assurances, les paiements de contrat et l'entretien de la propriété.
L'immobilier demande beaucoup de temps
Vous avez besoin de
passer du temps à apprendre et à gérer vos investissements immobiliers. Il y a
une courbe d'apprentissage et vous pouvez perdre beaucoup d'argent dans
l'immobilier si vous ne savez pas ce que vous faites. En plus de cela, gérer
activement vos propriétés locatives peut prendre du temps.
L'immobilier est un investissement à long terme
L'immobilier doit
toujours être acheté avec une planification à plus long terme. Vous achetez un
actif corporel que vous ne pouvez pas liquider rapidement contre de l'argent si
vous avez besoin de fonds d'urgence. Il faut du temps pour vendre une propriété
et les coûts de transaction sont plus élevés que la vente d'actions.
Risque lié au financement immobilier par actions
Risque du marché
Les prix de
l'immobilier sont entraînés par un changement de facteurs tels que les taux
d'intérêt, les changements démographiques, la croissance de l'emploi et
l'inflation. Ces facteurs doivent être considérés à la fois au niveau «macro»
et «micro» pour déterminer comment les tendances économiques plus larges
peuvent affecter la demande locale de biens immobiliers. Des poches déterminées
du pays ont tendance à changer plus vite ou plus lentement que l'économie dans
son ensemble.
Risque de structure économique
De nombreux projets immobiliers, en particulier les grands, reposent sur une combinaison de sources d'argent pour financer la transaction. Individuellement, ces sources sont connues sous le nom de «Capital Stack» et chaque «niveau» est livré avec son propre ensemble de règles. Par exemple, le détenteur de la dette senior est généralement le premier à recevoir de l'argent en cas de défaillance, alors que le détenteur d'actions ordinaires est généralement le dernier. Les parties prenantes individuelles qui placent de l'argent auprès des sociétés immobilières privées de Fonds propres ont tendance à se retrouver dans la position privilégiée ou commune de la pile de capitaux, il est donc essentiel de comprendre les risques et les avantages de cette position et d'être remboursés en conséquence. Qu'il s'agisse d'investir dans des actions, des obligations, de l'or, du bois ou de l'immobilier, chaque classe d'actifs comporte un ensemble unique de risques. Avec l'immobilier, le risque est spécifique au type de bien. Par exemple, il y aura toujours une demande d'appartements parce que les particuliers ont besoin d'un logement, de sorte que les logements multifamiliaux sont considérés comme se situant dans la partie inférieure de la fourchette de risque. D'autre part, le succès des propriétés comme les centres commerciaux ou les hôtels est tout à fait en accord avec le revenu optionnel des consommateurs, de sorte qu'ils peuvent souffrir davantage de problèmes de trésorerie que les appartements en période de souffrance économique.
Risque de remplacement
Les marchés immobiliers
tournent en cercle. Dans les marchés à forte demande, le désir d'espace tend à
faire monter les tarifs de location, ce qui est bien. Mais ces mêmes taux de
location peuvent éventuellement arriver à un point où il est économiquement
logique de construire de nouveaux espaces. Étant donné le choix entre un nouvel
espace et un ancien avec le même loyer, un locataire préférera probablement
l'espace plus récent, ce qui pourrait rendre l'ancien espace désaffecté. En
tant que tel, le risque de remplacement est la possibilité qu'un actif puisse
être remplacé par un bien plus récent, plus lisse et plus avancé pour le même
taux de location.
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