Fonds propres

Quel est le concept de capital immobilier?

La différence entre la valeur d'une maison et les dettes dues sur la propriété s'appelle l'équité. Les investisseurs dans des propriétés locatives qui achètent à bon escient et utilisent leur levier discrètement conserveront et augmenteront généralement leur argent pendant toute la durée de leur propriété. L'équité peut parfois avoir une connotation négative. Lorsque les gens prennent des décisions d'achat mauvaises ou émotionnelles, ou lorsqu'ils utilisent trop d'adhérence, cela se produit. Le type de prêt utilisé pour financer la maison, les taux d'intérêt, l'acompte, la demande de terrain et le cercle habituel du marché immobilier sont autant de variables qui peuvent influencer la valeur de votre maison.

Comment pouvez-vous savoir combien de capitaux propres vous avez dans une maison?

Supposons qu'une partie prenante achète une maison d'une juste valeur marchande de 150 000 $ à un vendeur motivé qui est prêt à la vendre pour 140 000 $. Il paie la maison avec une hypothèque de 30 ans à 5% d'intérêt et un acompte de 20%. Au cours de la période de détention des parties prenantes de 5 ans, le taux de valeur annuel de la propriété est de 3%. Le propriétaire vend la propriété à la valeur marchande actuelle de 173 891 $ à la fin des cinq ans.

Quel est le rendement des capitaux propres?

Le rendement des capitaux propres (ROE) d'une propriété est calculé en pourcentage, et il relie le rendement aux capitaux Fonds propres de la propriété.

Supposons que notre investisseur paie 150 000 $ pour une propriété à la valeur marchande avec un acompte de 20%, puis finance le reste. Le rendement des capitaux propres pour la première année de possession serait:

·         ROE = Flux de trésorerie net / Total des capitaux propres si la propriété produit un flux de trésorerie annuel net de 3 600 $.

·         3 600 $ de flux de trésorerie net / 30 000 $ de capitaux propres provenant de l'acompte = 12%

Le rendement des capitaux propres peut également être calculé sur une période donnée. Le rendement des capitaux propres des parties prenantes après cinq ans d'augmentation annuelle du loyer, de la valeur de la propriété et du remboursement du capital avec des versements hypothécaires mensuels ressemblera à ceci:

·         Flux de trésorerie net de 4 200 $ (en raison de l'augmentation annuelle des loyers) / 55 000 $ (en raison de l'appréciation et de la réduction du capital) = 7,6%

La raison pour laquelle le rendement des capitaux propres est inférieur à celui de l'année primaire est que les capitaux propres croissent plus rapidement que le loyer annuel. ce n'est sûrement pas souvent une mauvaise chose, car l'investisseur dispose désormais d'une valeur nette de 55 000 $ à réinvestir tout en conservant son premier bien locatif en espèces.

Comment constituer votre capital

L'une des façons dont les acteurs fonciers peuvent créer des capitaux propres est de ne rien faire en achetant et en conservant simplement pour l'avenir. Mais la plupart des propriétaires d'immeubles locatifs souhaitent augmenter leur valeur nette et s'améliorer, car la valeur nette augmente plus rapidement à mesure que les fonds deviennent plus rapidement disponibles pour acheter plus de propriétés.

·         Il existe de nombreuses stratégies utilisées par les acteurs fonciers pour créer de l'équité:

·         Déposer de l'argent supplémentaire, c'est presque comme avoir de l'argent à la banque. De plus, l'augmentation du revenu créée par un paiement hypothécaire inférieur contribuera à augmenter le rendement général de l'investissement.

une utilisation honnête de tous ces revenus supplémentaires consiste à en utiliser le maximum possible pour former une facture supplémentaire pour le mandant. Avant de faire cela, assurez-vous de voir avec votre prêteur que le prêt que vous avez obtenu permet ce type de compensation. Si vous avez de la difficulté à réorienter tout votre revenu supplémentaire vers le remboursement du capital, une autre bonne stratégie de renforcement des capitaux propres consiste à payer un peu plus chaque mois. Même 50 $ supplémentaires par mois peuvent rapidement s'additionner en réduisant le solde du capital du prêt et en augmentant rapidement les capitaux propres. parce que la Réserve fédérale le note, les valeurs du foyer respectent l'avenir. Bien qu'il puisse également y avoir des cycles de baisse à court terme, plus la participation des parties prenantes est longue, plus il est probable que l'équité augmentera.

·         Tout, d'une nouvelle couche de peinture, à la personnalisation des appareils, à l'amélioration de l'attrait des restrictions grâce à un meilleur aménagement paysager et à l'ajout d'espace supplémentaire, peut augmenter considérablement les coûts. revenu et à la valeur de votre maison.

Pourquoi avoir des capitaux propres est important pour les investisseurs

De nombreux acteurs fonciers considèrent l'équité comme un «argent gratuit» qui est un sous-produit de la planification de leurs investissements et donc le cercle normal de l'important marché immobilier. Avoir des capitaux propres lors d'une propriété est vital pour plusieurs raisons:

·         Un type de prêt garanti approprié par rapport à la valeur nette d'une maison présente un risque plus faible pour le prêteur et un taux d'intérêt plus faible pour les emprunteurs.

·         Les capitaux propres sont souvent encerclés en espèces et n'ont pas l'habitude d'acheter des réparations d'urgence ou des améliorations de routine qui ajoutent de la valeur et augmentent les loyers.

·         Lorsqu'une propriété génère suffisamment de capitaux propres, les parties prenantes peuvent lire les capitaux propres et utiliser les fonds comme dépôt pour un bail unifamilial supplémentaire.

Prêt pour une maison

Un Fonds propres fonctionne de la même manière qu'une deuxième hypothèque sur un immeuble. Les banques permettent généralement aux emprunteurs de contracter un prêt sur valeur domiciliaire jusqu'à 80% de la valeur de leur logement.

Structures d'investissement en actions

Les parties prenantes investissent généralement aux côtés d'une société foncière bien informée souvent citée comme un «sponsor» ou un «opérateur» qui trouvera un projet pratique et effectuera la tâche de gestion associée une fois la propriété acquise. Une telle société a généralement besoin d'autres investisseurs pour fournir un certain nombre du capital requis pour toute chance unique et ces investisseurs partageront alors un certain nombre des avantages et des risques du projet. Bien que les sociétés en commandite soient parfois utilisées, la plupart des dépenses foncières sont structurées en employant une organisation d'endettement. Non seulement ces entités fournissent des dettes aux membres investisseurs, mais elles permettent également la «transmission» de l'évasion résultant de la propriété foncière.

Avantage du financement foncier

Les terres bien choisies se reconnaissent au fil du temps, généralement à un rythme qui dépasse de loin l'expansion annuelle. Oui, il y a des corrections de marché occasionnelles et d'autres personnes peuvent acheter le mauvais type de propriété au mauvais moment. Mais j'ai même constaté qu'il y avait toujours une opportunité de magasiner pour une propriété de qualité supérieure à un prix réduit, d'apporter des améliorations pour augmenter les capitaux propres et éventuellement de vendre pour un profit. c'est souvent le parallèle immobilier important du cri du marché boursier pour acheter à bas prix et vendre haut. Et la terre a toujours une valeur indigène. Un stock peut descendre jusqu'à zéro, mais une propriété peut être un bien visible qui aura toujours une valeur dérivée à la fois de la terre brute et des améliorations apportées à la mise en place de structures attachées au fond.

Vous pouvez utiliser la facilité de l'effet de levier pour augmenter rapidement votre richesse foncière et faire progresser vos résultats financiers. L'effet de levier est l'utilisation de capitaux empruntés pour acheter et / ou augmenter le potentiel de retour sur investissement. L'effet de levier, lorsqu'il est utilisé à bon escient pour atténuer le risque, peut être un puissant avantage de l'investissement foncier. en utilisant un prêt conventionnel, vous achèterez un immeuble de placement avec un acompte de 20%.

L'immobilier présente des capitaux propres

Lorsque vous utilisez judicieusement l'effet de levier, votre locataire achète réellement la propriété pour vous. le revenu paie votre prêt mensuellement et constitue l'équité pour vous. une fois que vous achetez une propriété locative avec une hypothèque, votre locataire paie le paiement hypothécaire, augmentant ainsi votre valeur nette mensuellement. Considérez-le comme un compte bancaire qui se développe spontanément sans que vous déposiez de l'argent chaque mois.

Avantages monétaires

Les impôts sont l'un des coûts les plus importants pour toute entreprise, sans parler d'une société d'investissement immobilier. Il existe cependant des moyens d'utiliser l'immobilier pour atténuer le manque de recettes fiscales. Les propriétés locatives, les appartements, les terrains non bâtis, les bâtiments commerciaux, les parcs industriels, les centres commerciaux et les entrepôts ont tous leurs propres incitations fiscales. Si vous empruntez de l'argent pour conclure une transaction immobilière, vous devrez le rembourser avec intérêts. Cependant, chaque paiement vous rapproche du remboursement de vos paiements initiaux. Dans le même pays, vous pouvez créer à la fois Fonds propres et richesse.

Inconvénient de l'équité foncière

Perte potentielle

Bien que le potentiel de rendements prolongés soit souvent très attrayant, il est également important de garder à l'esprit que les actionnaires peuvent également subir des pertes. Prenons un exemple équivalent d'un promoteur empruntant 75 millions de dollars et des capitaux propres de 25 millions de dollars pour créer un complexe d'appartements. Si l'économie s'effondre et que, par conséquent, la propriété se vend pour seulement 90 millions de dollars, les actionnaires subiront la perte tandis que les investisseurs endettés seront entièrement remboursés.

L'immobilier a besoin d'argent

Bien que vous achetiez des actions à un prix au comptant minimal, l'investissement foncier a besoin d'argent. pour demander instamment commencé, vous aurez besoin d'un acompte, des frais de clôture et de l'argent pour réparer et mettre à jour la propriété afin de maximiser les revenus. Et une fois que vous êtes propriétaire de la propriété, il y aura des dépenses permanentes comme les taxes foncières, les assurances, les paiements contractuels et l'entretien de la propriété.

L'immobilier prend du temps

Vous devez passer du temps à apprendre et à gérer vos investissements fonciers. il y a une courbe d'apprentissage et vous perdrez des tonnes d'argent dans la terre si vous ne savez pas ce que vous faites. De plus, la gestion active de vos biens locatifs prend souvent du temps.

L'immobilier peut être un investissement à long terme

L'immobilier doit être acheté avec une planification à long terme. vous achetez un actif corporel que vous ne pouvez tout simplement pas liquider rapidement contre de l'argent si vous souhaitez des fonds d'urgence. Il faut du temps pour vendre une propriété et donc les coûts de transaction sont supérieurs à la vente des stocks.

Risque lié au financement foncier par actions

Risque du marché

Les prix de l'immobilier sont tirés par un changement de facteurs tels que les taux d'intérêt, les changements démographiques, la croissance de l'emploi et l'inflation. Ces facteurs doivent être pris en compte à la fois au niveau «macro» et «micro» pour déterminer comment des tendances économiques plus larges peuvent affecter la demande locale de terres. Certaines poches du pays ont tendance à varier plus rapidement ou plus lentement que l'économie dans son ensemble.

Dommages à la structure de l'économie

De nombreuses entreprises immobilières, en particulier les grandes, dépendent d'une combinaison de sources de financement pour mener à bien la transaction. Ces sources sont appelées «Capital Stack» à elles seules, et chaque «étape» a son propre ensemble de règles. En cas de défaut, le détenteur de la dette senior est généralement le premier à obtenir le capital, tandis que le détenteur d'actions ordinaires est généralement le dernier. Les investisseurs individuels qui investissent dans des sociétés immobilières de private equity sont souvent dans la position privilégiée ou populaire de la pile de capitaux, il est donc essentiel de prendre en compte les risques et les avantages de cette position et d'être rémunérés de manière appropriée.

Chaque classe d'actifs comporte son propre ensemble de risques, que vous investissiez dans des actions, des obligations, de l'or, du bois ou de l'immobilier. En matière immobilière, le risque varie en fonction du type de terrain. Puisqu'il y aura toujours une demande d' Fonds propres parce que les gens ont besoin de vivre quelque part, les habitations multifamiliales sont considérées comme se situant à l'extrémité inférieure de l'échelle de risque. D'autre part, le succès des propriétés telles que les centres commerciaux ou les hôtels est étroitement lié au revenu discrétionnaire des clients, de sorte qu'ils peuvent être confrontés à plus de problèmes de trésorerie que les appartements en période de détresse économique.

Chance d'être remplacé

Les marchés immobiliers se replient sur eux-mêmes. L'appétit pour l'espace continue de faire grimper les prix de location sur les marchés à forte demande, ce qui est une bonne chose. Cependant, les mêmes tarifs de location peuvent éventuellement atteindre un point où il est plus rentable de construire de nouvelles chambres. Lorsqu'on lui a donné le choix entre un nouvel espace et un ancien avec le même coût, un locataire choisirait très probablement le plus récent, mettant éventuellement l'ancien hors service. Par conséquent, le risque de remplacement fait référence à la probabilité qu'un actif soit substitué au même taux de location par un actif plus récent, plus lisse et plus avancé.

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